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楊紅旭:房價不一定隨地價共舞 地市滯后房市
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2013-07-05    來源:新京報

  一般當“地王”持續出現幾個月后,房地產市場也就接近景氣周期的頂點了。二季度開始,房屋市場已有所降溫,預計高價地頻出的現象,將在四季度開始減少。

  七月流火,一線城市的地市,與天氣一樣,高燒不退。7月3日,北京和上海再現高價地。其中,經過323次加價后,萬科聯合張江集團以88%的溢價率、以48.7億元拿下上海浦東一地塊。經過62輪競拍,懋源置業拿下夏家胡同地塊,剔除保障房折合樓面價約4.1萬元,其單價也創下北京今年以來的新高。

  在國五條調控的背景下,開發商如此熱情高漲,不憚以“面粉貴過面包”的代價,激烈加慘烈的競爭拿地,而且近幾個月來高價地多出現在一線城市。原因何在?大概可以歸結為以下幾點。

  從企業現狀分析。一方面,經過一年左右的火爆銷售之后,很多大房企的住宅庫存量告急,他們要謀求發展,就必須進行再生產,只有購面粉,才能有面包賣,購地是為了補庫存。另一方面,去年以來很多樓盤熱賣,大房企資金回籠比較充裕,他們不差錢,有財力花十幾億、幾十億搶地王。

  從企業預期來看。今年2月的國五條細則實施已過去四個月,房價仍在繼續上漲,只不過有些城市漲幅趨緩,部分城市仍然時不時出現上千人排隊搶房的盛況。這一市場形態,也讓開發商對后市持樂觀態度。

  去年以來,一線城市樓市復蘇回暖節奏比較快、房價漲幅比較大,而廣大的三四線城市市場比較溫和,并未出現房價明顯上漲。與一年前比較,北京房價平均上漲三成左右,而很多中小城市上漲不足一成。一線城市土地供應不足,尤其是優質住宅地塊更為少見,而需求卻持續旺盛,自然贏得開發商的青睞。

  高價地塊一出,看漲房價聲一片。很多近期有所觀望的購房者,又開始擔心房價會隨地價共舞了。客觀而言,高地價確實會推動房價上漲。一方面,地價是樓盤成本的關鍵部分,地價高,則未來房價也高;另一方面,地王現象,會影響人們的心理預期,而這種預期是無法量化的。至少地王周邊的新房與二手房,很快就有反應:提價或惜售。

  然而,從樓市短周期波動規律看,一般當“地王”持續出現幾個月后,房地產市場也就接近景氣周期的頂點了。土地市場滯后于房屋市場,二季度開始,房屋市場已有所降溫,預計高價地頻出的現象,將在四季度開始減少。對于房地產企業而言,當前搶地,一定要考慮未來賣房時,房屋市場還會像現在這么高溫嗎?

  不同性質與特點的開發商,在參與地王爭霸戰的過程中,在競拍環節中,差距可能并不大;但一旦進入開發環節以及銷售環節,差距就拉開了。尤其是,如果當賣房的時候,房市卻已降溫,則不同房企的抗風險能力迥然。比如2010年地王紛出,而2011年下半年房市大降溫,地王項目的擁有者,有些還能小賺賣房,有些卻難保本,有些賠錢賺吆喝,有些捂盤貓冬,有些寧可舍棄保證金也要退地。因此,拍地前,企業不妨摸著錢包想一想,還要不要摻和。 楊紅旭(上海易居房地產研究院副院長)

[ 作者:楊紅旭 ]  [ 瀏覽次數:6721 ]
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