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專家:地王是地方政府故意為之 有人開始做空
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2013-09-07    來源:央視

  CCTV2《央視財經評論》:

  地價又漲了 房價上漲無極限?

  昨天,上海、蘇州、杭州三地分別有土地出讓。其中,上海徐家匯中心地塊的競拍價成為了有史以來全國成交總價排名第二的土地。買了地的企業信心滿滿。那么,房價還會漲嗎?土地市場為什么會有新一輪的爆發?熱點地區的房價看漲,買房到底該不該出手?央視財經頻道主持人陳偉鴻和著名財經評論馬光遠、張鴻共同評論。

  新鴻基217億拿地,上海徐家匯地塊再創年內競價新高。土地市場為何迎來新一撥爆發?房價看漲,賣方該不該出手?

  徐家匯中心地塊位于上海成熟商圈徐家匯核心地帶,緊臨港匯廣場,起拍價175億元。經過178輪競價后,香港新鴻基地產以217.7億元的價格,摘得徐家匯中心地塊,創造了上海土地總價的新高。

  鄧緯聰(新鴻基發展中國有限公司董事):如果不滿意的話,我就不會喊這個價了。

  在上海新地王誕生之后,杭州的華家池地塊以136.73億元成為當地新的總價地王。而蘇州的金雞湖地王則以15150元/平方米的價格刷新當地樓面價記錄,長三角一天就拍出了三個地王。

  而在9月4日的北京,一塊位于東三環的農展館地塊,競拍經過了69輪的激烈舉牌競爭以后,最后開發商融創中國以21億元的土地價格和27.8萬平方米的醫院建設面積奪得了農展館地塊。業內人士分析,開發商將來建設的豪宅產品,建成的成本價會在每平方米10萬元左右,而售價恐怕會達到15萬元。

  近來,在北京、廣州、南京等城市頻頻出現日光盤。對于房價飆漲態勢,一方面有人看多,一方面有人看空。華人首富李嘉誠在近期逆勢而動。8月29日,李嘉誠旗下公司長實、和黃將各自持有的廣州西城都會廣場各50%股權出手,總交易金額達到30.3億港元。萬科掌舵人王石,在微博上提醒,“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業,這是一個信號,小心了”。

  張鴻:開發商看到了土地的稀缺 所以在趕緊補倉

  (《央視財經評論》評論員)

  對于地王的出現,我們今天應該已經麻木了吧!我記得7月份的時候也有地王日,5月份的時候,廣州、深圳、珠海這些地方都已經刷新地王了,所以今年很可能是地王年。你已經很難發現,一線、二線城市今年的地王沒有被刷新的了。

  如果我們從供應的角度來說,4月16號其實是一個非常重要的點,那一天國土部公布了2013年商品房用地的2013年的計劃,這個計劃顯示,今年的用地推出的計劃是相當于過去五年平均量的1.5倍,那么2008年、2009年就非常低,所以仔細算的話,今年商品房的用地,尤其住宅用地計劃其實是連續三年下跌。像北京、上海這種地方又要求保障房要占比高一點,所以在這個時候,你就覺得僧多粥少、狼多肉少,再加上上半年開發商房子賣得快,不缺錢,所以他得補點兒倉。從商家的周期來講,它其實第一看到了稀缺,第二就是趕緊得進點兒貨。

  馬光遠:放出地王的主動權在地方政府手里

  (《央視財經評論》評論員)

  現在北京和長三角一帶出現的三個地王,都是好地塊。以前都是囤著的,為什么選擇在這個時候放出地王來?這是非常耐人尋味的。因為地王本身,一個是有市場,有需求,在這個時候放出來以后,那么溢價率比較高。現在從這幾個地王本身來看,溢價率都是相當不錯的,而且放出的主動權還是在地方政府。也就是說,一方面這個市場有很大的需求,資金量比較大。另一方面,地方政府又放好地。

  我們知道這個地,現在控制的是很嚴的。就像打牌的一樣,你什么時候放大貓?這個時候為什么要出大貓?就是你盤算了很長時間,你最后發現人家打牌的時候仍然能出大貓,而且出這個大貓的人是怎么想的?我覺得這比市場本身的猜測可能要更加有意思。

  到政府這個層面去分析,現在因為大家都在博弈,因為政府拿著這塊地,那我什么時候把這塊地放出來,我也有一個利益最大化的這種考慮,也要選擇時機。今年馬上要所謂的金九銀十了,這個熱度能不能持續下去?事實上,市場目前出現了一個分歧,那在出了分歧的情況下,你必須再給它打一股氣,所以現在大家紛紛的出地王,是不是有打氣的這種可能,把這個熱度再推下去。因為每年的年底到春節前后是房地產的低迷期。如果在這個低迷期里邊,政策的變化非常大,因為兩會馬上就要開了,人大代表、政協委員關于高房價又要提意見。所以在這種情況下,你的這種氣跟未來的政策的不確定性,怎么進行博弈,我覺得非常有意思。

  張鴻:地王其實是地方政府放出來的 地方政府在其中獲益特別大

  (《央視財經評論》評論員)

  我們看到的其實是信心,就是開發商是有信心的。北京的這個,拿地的開發商就說,我們十幾萬是絕對能賣出去的,因為農展館本來這是黃金地帶,又準備建豪宅項目。所以開發商說,12萬到15萬是絕對能賣的,然后需求又這么大,很多人又覺得等不急了。一個是開發商買地,他覺得等不急了。一個是越來越多的人在這種情況下覺得,如果我能出手的話,一定要出手買房。

  地王其實是放出來的,就是說地方政府在這里面獲益特別大。所以我們就很難判斷,到底是放這塊地王,還是放那塊地王?這背后到底是一個什么樣的邏輯?那開發商可能和地方政府的邏輯是一樣的,就是我們現在要搶占還不知道未來政策是什么樣的前提下。我們趕緊把這個事兒弄完了。所以今年上半年,這一次地王出來以后,北京今年的土地出讓金已經突破了1千億,去年才600多億,上海也突破了1千億,幾乎所有的這些城市都已經超過去年全年的目標了。連續幾年,尤其是一線城市,土地的供應的完成量都只在60%到70%,就是我根本就不用完成,就已經落袋為安了,錢已經夠了。

  開發商會去判斷地方政府對未來的一個想法,然后會傳導給我們買房、賣房的。比如說賣二手房的,你本來準備賣五萬,突然一看地面價、樓面價就已經73000了,趕緊給中介打電話說,撤吧,不賣了。

  馬光遠:地王對大家心理層面造成巨大沖擊 處于一種焦慮的狀態

  (《央視財經評論》評論員)

  這樣的房子是給有錢人建的。那么這個有錢人肯定現在是有房子的。如果他要買的話,他在政策層面要突破,否則這個房子建給誰?第二,這是一個個案,這個地可能就這么一塊了,這樣的價格可能到現在為止也就是它,但是它給大家造成的預期是什么?嚇死人了。你看十幾萬的樓盤馬上就要住了,你現在還不搶,你干什么?這種預期本身對市場的危害是非常大的。所以我們現在看到,有各種各樣聲音,比如王石說我看李嘉誠在退出,你們一定要注意。但是誰也禁不住地王對大家心理層面的這種沖擊,這種被焦慮的狀態。

  這幾天我還看到一個消息,說中國普遍的在賣地,不斷地出地王。再有微軟收購了諾基亞,諾基亞是賣了72億美金,72億美金折過來以后差不多是400多億人民幣,恰好等于長三角的三個地王。所以有人當時問我,你覺得諾基亞賣的便宜,還是貴?我現在我覺得從中國的地王去講,諾基亞太便宜了,這么一個國際化的品牌,一個當年手機市場的王者最后僅僅賣了72個億,所以中國是有錢的。

  張鴻:中國的地方政府被房價綁的太厲害了

  (《央視財經評論》特約評論員)

  市場上其實一直是兩種聲音都有的,那現在大家其實集中李嘉誠在賣樓,可能他不看好了。然后王石經常會在關鍵的時候發表意見,他說李嘉誠的這個行為,大家要小心了。

  在我看來,有幾個應該小心的。一個是中國的地方政府要小心,因為你可能被房價綁的太厲害了。昨天,國務院參事夏斌提到說,地方債的審計結果一定是驚人的,很多個別的地方政府甚至要賣樓還債,這是我們國家的風險。還有一個也是國家的風險,就是金融風險,所以王石的這個提醒不光是給買房者的,也不光是給開發商的。

  馬光遠:有些大牛已經開始做空 大家要小心點

  (《央視財經評論》評論員)

  一方面在熱鬧繁華喧囂的下面,你一定要看到暗流洶涌,而且這種暗流的調子越來越多。以前是有人在看空,現在你發現有些大牛已經開始做空了,那么如果出現這樣的調子,并且政策層面不斷的對未來整個房價,對未來整個房地產的基本面有影響的話,我同意王石的三個字小心點。

  張雄:地王有成功的 也有失敗的

  (全國經濟哲學研究會會長 《央視財經評論》特約評論員)

  地王的出現也有成功,也有失敗的。幾年前上海一個非常看好的新江灣城,當時也是地王拿地,每平米在35000元左右,但是現在看來,這個房子出售在市場上并不怎么被認可,房屋的標價在7萬、8萬,買的人很少。所以應該把自己心態調整好,要始終感覺到,它(房子)是一個商品,它是一個靠市場供求關系支配的商品價格,所以漲和跌都是正常的。

[ 作者:未知 ]  [ 瀏覽次數:6803 ]
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