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陽春三月 樓市冷風頻吹 三四線城市調整明顯
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2014-03-21    來源:京華時報

    春節過后,本以為會迎來小陽春的樓市卻頻出異常。

    人民幣匯率連日劇跌,幾大銀行出臺房貸風險提示,杭州、常州、南京等城市紛紛傳來降價消息,寧波則出現地方龍頭企業倒閉的噩耗。雖然開發商、專家等諸多聲音都在表示降價只是個例,樓市整體向好,一線城市更是堅挺,但一片向好聲中,北京、上海等一線城市新房交易量復蘇的速度低于預期,二手房更是連續多月萎靡不振。上周剛出現天宮院區域品牌房企大幅降低預期平價入市之后,本周臺湖區域項目也加入高臺跳水的行列。陽春三月,冷風頻吹。今年的樓市究竟會怎樣?

    1、多區域預期價位高跳水

    3月18日,本報剛報道了天宮院區域的金融街·融匯(樓盤資料) 、住總萬科橙(樓盤資料) 大幅低于預期平價入市之后,3月19日,記者又獲悉今年樓市供應的另外一個主力戰場通州臺湖也加入了平價入市的行列。

    3月19日,記者從東亞新華地產(東亞上北鑫座 東亞逸品閣)最早獨家獲悉,東亞·印象臺湖(樓盤資料 業主論壇) 項目從最初預計的2.6萬元/平方米的毛坯房變成2.2萬元/平方米起的精裝修房入市,記者粗略計算,扣除2500元/平方米的精裝修費用之后,其售價約為1.97萬元/平方米,和其去年9月份推出的商住產品價格持平。東亞新華地產相關負責人告訴記者,之所以調整一方面是希望資金快速回籠,另外一方面也是避免下半年同區域多個競品出現。

    隨后,記者致電位于同區域的萬科·公園里,該項目的銷售稱,售價會在3.1萬元/平方米到3.3萬元/平方米之間,精裝修,而記者在2月份曾看過該盤,當時銷售表示預期售價為3.4萬元/平方米精裝修。而泰禾1號街區(樓盤資料)的銷售則表示,目前的售價和之前報價一致,都是3.4萬元/平方米。

    對此,亞豪機構市場總監郭毅表示,臺湖板塊其他近期計劃開盤的項目有可能會調整價格策略,與東亞縮小差距。臺湖各項目間的配套優勢并不明顯,如果價格拉開梯度,將會促使區域購房需求流入價格最低洼的一個項目,也就是印象臺湖。同時,由于該區域整體價格已經較市場預期偏高,導致購房客群的基數較小,各個在售項目出于競爭壓力,更易出現跟進降價。

    上周末,南六環大興天宮院區域的住總萬科橙以毛坯房、2.1萬元/平方米的均價入市,遠遠低于銷售人員原來說的2.6萬元/平方米的精裝價格。兩周前,同區域的金融街·融匯以2.2-2.3萬元/平方米價格開盤,同區域的毛坯項目鑫苑鑫都匯、中國水電·云立方(樓盤資料)的定價則在2.1萬元/平方米左右,均低于此前的市場預期。

    繼天宮院、臺湖之后,還將有哪個區域加入跳水行列?

    事實上,從春節過后這一輪新建住宅剛需項目的定價來看,受自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊,供需雙方的市場預判已經出現轉向,購房者觀望情緒增多,而房企“讓利跑量”心理漸占上風。

    近日有媒體報道,保利地產(保利西山林語 保利新茉莉公館)位于廣州的保利西海岸、保利塞納維拉和保利公園九里三個項目也同時推出一成首付優惠活動。首次置業者,首付一成,剩余部分可分4個月付清,二次置業則可獲得長達9個月的首付延期繳納時間。

    2、北京新房庫存回升

    按照樓市傳統,春節過后,從2月下旬開始,到3月上半月,隨著購房需求的增多,北京房地產市場的成交會逐步復蘇,開始進入樓市交易旺季,3月樓市的表現通常被認為樓市全年的風向標。然而,今年北京3月上半月新房與二手房成交量不僅低于往年同期,甚至低于市場相對冷淡的今年1月同期。

    據中原地產研究部統計數據顯示,截至3月16日,北京新建住宅簽約8588套,二手房住宅簽約18156套,同比2013年同期分別下調了57.5%和66%;從成交額看,2014年以來新建住宅簽約297.2億元,二手房住宅簽約521億元,合計簽約818.8億元,也同比下調了58%。

    亞豪機構統計顯示,北京商品住宅交易量自2013年9月創下13279套的銷量、沖高觸頂后,開始步入下行通道,2014年2月更是僅成交2221套,創下2006年有網簽記錄以來、連續9年來的歷史最低值。

    進入3月,房企供應明顯加速,截至日前已經入市11個項目共提供住宅3527套,其中大部分均價漲幅微小,剛需項目接近停滯。而庫存量相比春節后的5.56萬套回升了4000套,目前北京新建住宅庫存總套數為5.96萬套,預計后續供應會繼續增加,庫存可能逐漸回升。

    在成交量下跌的同時,去年一路上漲的房價漲幅開始趨于回落,據國家統計局發布2月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,從北京的情況來看,2月,一手商品住宅價格指數無論同比還是環比,雖然仍然保持上漲,但漲幅均現回落,其中環比小幅回落0.2個百分點,同比則出現較大調整,下降了3.3個百分點,這已是北京一手商品住宅價格指數自2013年11月以來,連續4個月出現同比、環比漲幅雙雙下滑,而且2月一手商品住宅價格指數的下滑幅度是近4個月以來降幅最大的一個月。

    3、一線城市樓市成交量跌36%

    素有“樓市風向標”之稱的“上海之春”房展會本周閉幕,4天來參觀人氣明顯不足,透露出3月樓市依然“暖不起來”的信號。受到房貸收緊、限購政策等因素影響,為數不多前來了解行情的購房者,大都是抱著隨便看看的心態,并不急于出手。近日保利地產在廣州的三個項目同時推出一成首付優惠活動,首次置業者,首付一成,剩余部分可分4個月付清。

    中原地產研究中心統計數據顯示,截至16日,3月54城市合計住宅簽約10.13萬套,相比1月同期下調了13.5%。而年內成交量也明顯下調,今年以來截至16日,54城市合計住宅簽約45萬套,同比2013年同期的58.5萬套下調比例達到了23%。其中一線城市、二線城市跌幅均達到了36%、35%。

    上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,目前在杭州降價潮下,很多地方的剛需購房計劃延緩了。商業銀行受互聯網等新技術的沖擊,零售業務方面的存款業務受阻礙,進而導致信貸額度收緊,這樣一來,很多購房者的購房成本繼續加大。在這樣兩個背景的夾擊下,很多購房者對未來樓市持有比較糾結的態度。

    “中國樓市在歷史上還沒有出現過持續3年以上的連續高漲,持續一年多的暴漲后,市場勢必要理性回歸。”中原地產首席分析師張大偉分析認為,近期因一些城市的新房傳出降價銷售的消息,看空樓市的聲音此起彼伏,市場預期發生了微妙的變化,業主心態因此有所弱化,加之近期信貸持續收緊對于需求釋放以及市場信心的影響顯著,雙重不利因素影響下,3月的小陽春成色不足,4月也很難樂觀。

    4、三四線城市調整明顯

    相比一線城市,三四線城市成為本輪樓市變化最明顯區域。近期,常州、秦皇島等地的樓盤相繼降價再度吸引各界對三四線城市樓市風險的關注。

    根據國家統計局的數據顯示,2月份溫州、安慶、牡丹江、濟寧等四個城市下調,另有9個城市房價與上月持平,下調或持平的城市基本集中于三四線城市。張大偉表示,從全國房地產市場看,很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,局部三四線市場或存在崩盤風險。立足三四線城市的房企銷售業績1-2月明顯下滑,從目前趨勢看2014年整體樓市分化將愈加劇烈,在資金面趨緊的情況下,房價出現調整的可能性在增加。庫存嚴重的城市,人口新增放緩的城市,都有可能再次出現降價。

    野村證券近期發布報告指出,中國經濟面臨的頭號風險并非影子銀行或地方政府債務,而是房地產市場的過度投資問題。從區域上看,一二線城市的重要性遠遠低于三四線城市。

    2013年,北上廣深四個一線城市按面積算僅占全國住房在建和銷售的5%,按金額算占房地產投資的8%。24個二線城市(主要是省會城市)僅占房地產在建的28%、銷售的27%和投資的35%。相比之下,剩下的三四線城市占在建的67%、銷售的69%和投資的57%。

    北京二手房

    成交價格連續陰跌

    今年以來,受貸款收緊、需求觀望等因素的影響,二手房市場表現欠佳,成交量持續下滑,成交價格連續陰跌。多家機構的統計數據顯示,自去年12月份以來,市場觀望情緒上升,購房需求減弱,二手住宅價格基本保持在較為平穩的狀態,即使是熱門商圈,價格也沒有出現明顯漲幅。業內預計,從目前整體趨勢看,預計北京2014年整體二手房價格上漲幅度會放緩。

    信貸成絆腳石

    據記者了解,二手房購房者受信貸收緊影響較大,不僅拿不到利率優惠,甚至還有利率上浮的可能,購房者王先生對此深有體會。據王先生介紹,他從一個月之前就開始辦理貸款的相關手續,至今仍未辦理下來,“剛開始經紀人跟我說還有九五折的優惠,等我開始辦貸款的時候被通知最低就是基準利率,不可能有任何優惠,現在又出問題了,我發現我的信用卡有幾次沒有如期還款,銀行說我只能拿到上浮利率的貸款,這其中差不少錢呢。”天天為貸款糾結的王先生已經做好了最壞的打算,“不行我就不買了,給房東的定金我也不要了,中介費也算白瞎了,太難辦了現在。”

    雖然部分購房者看到價格平穩,二手房房源可選擇余地增加,但入市的積極性并未明顯增加。中原地產首席分析師張大偉告訴記者,2013年北京二手房市場的價格漲幅超過了受到限價影響的新建住宅,但隨著最近信貸政策的壓力和自住房供應增加,導致了購房者的觀望,二手房價格已經從去年12月來連續3個月陰跌。信貸收緊、自住房供應,無疑是影響北京樓市最關鍵的兩個政策。

    熱門商圈3月價格變化平穩

    根據鏈家地產市場研究部監測的全市約200個商圈的成交情況,3月份,在成交最為活躍的8個商圈,除廣安門和魯谷因成交房源性質差異使成交均價變化較大外,其余的6個熱門商圈,黃村、順義城、管莊、回龍觀、舊宮、望京,3月份成交均價與2月份相比,平均變化幅度只有0.2%。

    鏈家地產市場研究部張旭認為,從去年四季度開始,北京房地產市場發出收緊信號,一直到今年兩會召開,這一期間,成為大量購房群體產生觀望的敏感期。在政策趨向仍不明朗的情況下,多數購房者放緩入市節奏,從而導致二手住宅市場進入典型冷淡期。由于二手住宅市場以改善型需求為主,賣小買大的剛性改善型需求較多,需求增長緩慢,交易難度上升,使這部分業主不得不降價出售。此外,信貸政策收緊,批貸周期拉長,成為市場持續低溫的另一重要因素。從區域市場看,即使是剛需和剛性改善集中的熱門商圈,價格上漲的動力也明顯減弱,交易價格持續保持平穩。

    3月上半月市場仍疲軟

    中原地產研究部統計數據顯示,3月上半月,二手房住宅合計簽約僅3906套,成交價格在3.14萬元/平米,與2月成交均價3.16萬相比再次微跌0.6%。雖然3月以來看房客戶有所增加,延續了2月下半月的復蘇趨勢,但觀望依然明顯。

    對于3月上半月市場表現,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示,市場開局冷淡的原因主要是受自住型商品房將大量入市的預期、房地產長效機制逐步落地、年初國內部分城市房價下跌、市場看空輿論較多等多方面因素的影響,市場需求的觀望情緒依然較為濃厚,部分剛需仍在等待更清晰的市場信號。

    “從目前整體趨勢看,預計北京2014年整體二手房價格上漲幅度肯定會放緩。”張大偉說。

    專家觀點

    亞豪機構市場總監郭毅

    自住房改變樓市供應格局

    去年10月,北京市住建委推出低于市價30%的自住型商品房這一新的住宅產品,同時計劃在2013、2014兩年實現7萬套供應量,這對北京房地產市場的供應結構造成了根本性變化。近幾年,北京一手商品住宅的年均消化量基本保持在每年10萬套左右,如果僅按2014年計劃推出的5萬套自住型商品房計算,就應能占到當年商品住宅銷量的50%,如果再加上經濟適用房、兩限房等保障性住宅,那么2014年,中低價位商品住宅將成為市場的絕對主力,這影響到了購房者對后市的預期判斷,部分剛需人群出現觀望心態,或暫緩購置普通商品房、或轉而申購自住型商品房,造成商品住宅的交易量成交下行。傳導至市場上游的供應環節,部分庫存結構以中低價位剛需盤為主的開發商也因此看淡后市,并降低利潤預期。春節后,北京開盤項目大多以平價或微漲入市,對于房價漲幅的向下拉動起到關鍵作用。兩會期間,中央對房地產行業表現出了穩健、長效的調控方向,因此短期內,北京房地產市場的調控政策不會出現較大波動,樓市基本面也將在一定時間內趨于穩定,房價漲幅未來還將會繼續下滑。

    同策咨詢研究部總監張宏偉

    房企應積極“跑量”

    2014年1-2月,受樓市政策階段性收緊、各地因春節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響,樓市“春節效應”顯現,房地產投資增速、商品住宅成交量依然出現“普跌”。但是,短期內市場表現“普跌”并不是樓市基本面開始出現下行趨勢的信號。受到市場成交量“普跌”及企業銷售業績指標的影響,大中城市樓盤變相促銷或小幅優惠小幅促銷的“平價”策略將成為“小陽春”市場主流和趨勢,今年第一季度總體上來講會保持這樣的趨勢,但是到了第二季度甚至下半年,如果政策面沒有發生變化,在政策時效性趨弱、市場基本面再度回暖、通脹預期不斷加大的市場背景下,那么有可能就很難再出現“平價”的現象了,房價會走上持續上漲這樣的通道。

    在銀行信貸緊縮及一二線城市樓市調控政策“階段性”收緊的市場背景下,房價在3月“小陽春”市場難以出現大幅反彈的機會,開發商也不可能從價格上獲得相對不錯的利潤空間。在2014年“小陽春”市場開發企業仍然要堅持“跑量”的基本原則,根據政策層面“階段性”的變化特征,一方面通過“跑量”回籠資金,另一方面,將資金投入到土地市場拿地,及時“換倉”謀求下一輪市場的發展機會。

    偉業我愛我家集團副總裁胡景暉

    觀望情緒仍十分濃重

    經歷春節前后市場的淡季,陽春3月歷來是樓市開始復蘇的起始月份,由于年初至今房地產市場相對處于政策真空期,限購限貸雖然將依舊從緊,但也不會進一步加碼的市場預期,以及未來北京房價仍將持續穩步上漲的市場預期,使得部分購房需求逐步結束觀望,開始出手購房,交易量開始復蘇在預料之中,但3月上半月的交易量尚不及1月同期,可以看到購房需求的觀望情緒仍十分濃重,部分較為迫切的改善型、投資型需求仍在等待更清晰的市場信號,預計隨著3月中下旬今年樓市調控各方面的預期逐步明確,購房需求將逐步結束觀望,交易量將逐步復蘇。

[ 作者:未知 ]  [ 瀏覽次數:7439 ]
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