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多位房地產大佬唱衰樓市:是真拐點還是苦肉計
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2014-06-12    來源:新周刊

   肺腑之言還是別有用心

  為什么地產商也唱衰樓市?

  十來年間,中國老百姓用“血”的教訓總結出:關于中國樓市,巴菲特和索羅斯不能信,經濟學家不能信,政府調控不能信,如今地產商開始唱衰樓市,是拐點還是苦肉計?

  5月15日,出售股權給融創的消息公開后,綠城中國董事長宋衛平兩天內收到了兩百多條信息,“問及事出何因,又表示疑惑、惋惜乃至不解”。宋衛平不得不于17日在綠城官網上發布即將引退的公開信。

  六天后,綠城與融創邀請全國三百多家媒體到杭州,宣布:雙方已簽署股權轉讓協議,此后,融創將持有綠城中國24.313%的股權,成為綠城中國的第一大股東。發布會上,北京某報女記者激動不已,說:“看了您的公開信,當時我就想給您一個大大的擁抱。”宋衛平回應:“你現在上來的話就可以。”

  2013年,綠城以553.8億元的銷售額居國內房地產企業第十名,融創以508.3億元緊隨其后。且去年綠城銷售均價達20115元/平方米,為全國房企最高。至少從慣常的指標上看,綠城都顯得欣欣向榮,為什么宋衛平不玩了?

  “中國的房地產現在就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的大冰了。”

  就在綠城與融創作秀的同一天,《錢江晚報》報道杭州實施“限降令”救市,“商品房實際成交價低于備案價格超過15%,那么將通過技術手段限制網簽”,還稱“過去的一周,杭州不少降價樓盤的開發商被房管部門請去約談”。

  最大的小道消息來自住建部,“北上廣深外,住建部將允許地方對限購政策進行調整”。與政府部門救市的急迫相映成趣的是,房地產業大佬們的集體看衰。

  在房地產界引起轟動的是萬科執行副總裁毛大慶的內部講話。在這個后來被辟了謠的講話里,毛大慶稱反腐敗對高端樓盤影響巨大,不僅少了一批官員買主,而且動搖了人們持有高端樓盤的信心。“我們萬科在北京的高端樓盤,過去的三周,僅接待檢察院、紀檢委,就多達14到15次。”越來越多來歷不明的房子流入二手市場,“我愛我家、鏈家的單日掛單量從原來的5套房子,急劇增長到10到12套房子,要求他們盡快銷售,給予大幅優惠,甚至腰斬售價,可見這房子都不知道怎么來的。”毛大慶說:“某省某地級市公安局局長找了44家門店掛他的房子,大概1-2棟樓,幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等,掛的時候不計成本,玩命甩。”

  無獨有偶,SOHO中國董事長潘石屹[微博]在清華大學經管學院的一個內部講話也被“流出”,潘石屹直言:“現在中國的房地產,市場的成交量、租金回報率、每個購房人的眼神、心態、家庭收入,都不正常,就像一個人血壓是正常人的好幾倍。”潘石屹舉出兩個房地產下滑的原因:一是不動產登記條例以及房產稅的出臺,會出現毛大慶描述的甩房現象。二是農村建設用地的開放,“北京的農村建設用地面積是1006平方公里,相當于300個北京CBD這么大。有了土地供應,建房子是非常容易的,現在建房子的速度也很快。”潘石屹痛下結論:“中國的房地產現在就是泰坦尼克號,馬上就要撞到前面的大冰了。”

  “為什么現在賣呢?因為現在仍然是春天,再過幾天就是夏天了,夏天賣東西肯定不適合,春天賣比較好。”

  宋衛平也感受到了市場的風聲鶴唳。“綠城完成了第一季度的經營指標,但第二季度四五月份的銷售指標都碰到嚴峻的挑戰。”宋衛平說:“綠城的產品60%以上是企業主購買的,40%是央企、國企里的從業人員。中國所有企業都開始面對挑戰,這個挑戰在中國以往是沒有碰到過的。等到舒適型和尊貴型的那批客戶開始產生猶豫的時候,等到他們不再那么有購買力的時候,比如在浙江、溫州的客戶和臺州的客戶開始萎縮的時候,那這個行業真的面臨很嚴峻的挑戰了。”

  “這個問題究竟如何解決,需要花多少時間來解決?對不起,在座的人,臺上和臺下的人可能都一時沒有太好的辦法。”在這種形勢下,“綠城現在雖然不是很差,但是要擺脫整個市場的影響和擺脫整個行業的影響,絕非易事。”宋衛平稱,“現在是房地產最困難和最低谷的時候,如果再往下走就全崩掉了。如果再沒有一些積極的做法,中國的經濟下滑將無可避免。下滑到一定階段,形成經濟崩潰的可能性是有的。”

  也正是在這樣的形勢下,宋衛平選擇了硬漢孫宏斌。在與融創合作的兩年里,綠城“努力學他們的所謂‘狼性’”,宋衛平打趣地說:“這個‘狼性’我真的不喜歡,他們有一個名稱叫‘現殺’,就是說第一次看了這個房子就付錢,江南人很溫柔,我們綠城叫‘一見鐘情’,你說哪個好聽?”

  面對這次交易,孫宏斌一直著保持低調的沉默,他是一個認準了方向就絕不回頭的人,他不認可宋衛平的養老地產,稱他絕不會做養老地產,雖然他對市場也很悲觀,但他從來不害怕失敗,他說:“我一直對這個市場挺悲觀的,經濟下滑的壓力這么大,各個行業都產能過剩。”

  “為什么現在賣呢?因為現在仍然是春天,再過幾天就是夏天了,夏天賣東西肯定不適合,春天賣比較好。”宋衛平預測,如果兩年后宏觀經濟好轉,“那個時候綠城將會如虎添翼,老孫的管控能力,他的執行力,他的激情,他的斗志有充分的用武之地。”

  “自從2001年的調控以來,中國的房地產行業一直不正常,市場不像市場,行業不像行業,企業不像企業。”

  宋衛平稱,市場因素在他轉手綠城的原因中占30%比重。而坊間傳言,宋衛平是因為豪賭巨輸才出售綠城,面對這樣的問題,宋衛平稱自己“對于賭場到目前為止還不能算是一個勝利者”,他說:“這個因素占的比重真的不是太大,1%—3%,它是一種誘惑,你可以不用上班,你可以去探尋里面好象有規律又好象沒有規律的變化,那是一個高智商的事情。”

  除了30%的市場原因和不多的豪賭原因,另一個坊間傳聞是宋衛平和吉利集團李書福在2002年發起轟動中國足壇的“掃黑行動”后,在數年后的宏觀調控中,宋衛平的綠城中國在融資方面一直不順利,也因此才在后來引進香港九龍倉的戰略投資以及把上海、蘇州等項目賣給融創。

  這些年的江湖浮沉使宋衛平的大學同學、綠城中國行政總裁壽柏年落下大病,“去年路演回來,他胃出血,1500CC……我跟壽總加起來是120歲,總是要退休的”,宋衛平說,他離開這個行業,還因為“心里面未免有一種憤怒”,“誰讓你們把這個行業和市場弄成這個樣子的”。

  “自從2001年的調控以來,中國的房地產行業一直不正常,市場不像市場,行業不像行業,企業不像企業。已經不適合一般生存能力的公司生存和發展。”宋衛平說:“我非常反感那些傻乎乎的規定,什么地價不準超過150%,超過以后影響競拍保障房的面積。這些人瘋了,簡直是豬腦子,這種地我永遠不會去拿,我不愿意跟豬一起做事情。中國有那么多豬腦子怎么回事?還都是名牌大學。”

  “像杭州華家池,(價格)差不多兩萬七、兩萬八,要配安置房。安置房物管費怎么收?這個安置房你分給誰?多少平方?物管費怎么收?兩個大門還是一個大門?以后怎么個融洽法?不動腦子,就管自己的烏紗帽,這個官不當也罷,又不是不當官就沒有飯吃。真的對這些所謂的知識分子干部失望,天下三歲小孩都知道的,偏偏他們不知道,而且全部都是博士、碩士,不能為了烏紗帽來管理城市!”

  訪談到最后,宋衛平爆發了,似乎要把20年來的怨氣一次發泄出來:“出臺一個政策,兩個政策,等待、等待、等待,等到今天那些愚蠢的政策還不肯取消,原來的部長也下臺了,你還給我們自由好不好?這是企業的基本權利,我們是領過營業執照的人,我們不是非法同居。以前住建部也非常不靠譜,部長下臺應該放鞭炮。大家都死掉了,房產也起不到拉動作用,對誰有好處?對誰也沒有好處!”

  宋衛平

  《致綠城業主、綠城員工及各界友人》的公開信

  人生一世,無人不關心蓋棺之論,而我能在離世前預覽到大家對我二十年房地產行業生涯的追思,也是一種機緣。更有幸,看到你們的主體評價是正面的。這是莫大的安慰。以前我說過,恨不得扒開胸膛讓世間看看,開發商的心,也有紅的。原來大家都理解。所以,我們綠城人信奉的那句話是對的:種瓜得瓜,種豆得豆。(節選)

  置頂樓市的地產大佬們

  盡管房地產只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺。但政府會不關注必要的經濟增長與底線嗎?至少房地產還不是過剩產能。城鎮化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現中國夢,不管政策如何調整,都需要有個安定、舒適的家。

  ——節選自5月28日任志強[微博]三千字長文《為什么是房地產》,反駁樓市泡沫破裂說。

  房地產至少15年之內不可能有拐點,中國房地產還有10—15年的發展期。墊首付不等于變相掉價,相反,這才是真正流著道德血液的開發商。

  ——4月13日,保利地產[微博](5.15-0.12-2.28%)董事長余英在某房地產論壇上表示。

  只要今年中國經濟GDP增長率能夠維持在7.5%—8%,一線城市房價依然能維持不低于10%的漲幅,二、三線城市也能維持約5%的漲幅。在中國城鎮化發展的浪潮下,三線城市仍將是未來房地產企業的主戰場。

  ——4月1日,恒大地產董事長許家印于恒大2013年度全年業績(凈利增長49%)發布后表示。

  每個企業應對風險的能力都不一樣,說三、四線要崩盤,不是別有用心就是能力不足。

  ——3月11日,建業地產董事局主席胡葆森表示。

  中國的真實城鎮化率還不到40%,十八屆三中全會才定下政策,去年年底剛開完了新型城鎮化工作會議,國家首度把城鎮化作為國家經濟發展的重要支柱,作為推動國家發展的主要動力。這個方向剛剛才定下,房地產就崩盤了,你覺得可能嗎?

  ——2月27日,萬達集團董事長王健林列舉了三大理由,堅決反對崩盤說。

  過去十年,確實是房地產的輝煌的十年,而從2013年特別是下半年發生在土地市場的激烈競爭看,幾乎看不到在合理時間,比如三年之內房價大跌的任何可能。

  ——1月10日,富力地產董事長李思廉表示。

[ 作者:鄺新華 ]  [ 瀏覽次數:8197 ]
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