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樓市白皮書政策篇(下) 2015年樓市政策大預測
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2015-01-23    來源:東臺樓市網

2014年末,一直處于頹勢的房地產市場出現了一陣躁動:CREIS中指最新數據顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環比增長21.22%,同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長,被外界認為本輪房地產行業調整筑底結束。但也有業內人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,并不能看做完成筑底。

不管筑底是否完成,2015年將在2014年樓市大轉折之后,進入一個相對平靜的新常態,在這種新常態之下,行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演松綁的故事,房地產企業的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年,市場也將在全面分化中進入中速增長。

政策 恢復常態忙松綁

2014年,房地產政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛,回歸市場主導常態。截至目前,僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外,其余全面解除。值得注意的是,去年年底召開的全國住房和城鄉建設系統工作會更加確定了政策“空擋”,首次在2015年重點工作中,也是8年來首次未提“房地產調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞,意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。

但值得注意的是,“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地產硬著陸的背景下,地方政府將加速推出更多的救市政策。

事實上,中央在市場繼續下探的背景下,早已開始有了動作。2014年9月30日央行發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》,扶植購房剛性需求,首套認定實行“認貸不認房”,不再以家庭擁有的房屋數量來認定,二套房購買家庭只要還清首套貸款,再次貸款也將按照首套房。10月9月,住建部、財政部、央行三部委聯合下發的《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,要求各地放松公積金貸款條件,今后職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款,公積金將實現異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費,放松公積金支付房租條件。11月21日,中國人民銀行宣布,自22日起,下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。與此同時,地方也采用補貼、減稅、落戶等政策救市。

房企 抓緊去庫存 轉型求生機

CRIC研究中心最新數據顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環比上升5%。其中,4家大房企存貨環比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化周期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環球漲154%至22.57個月,深振業同比增長135%至18.53個月。

與此同時,中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規模較大。例如,萬科的土地儲備規模為10000萬平方米,保利為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。

住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認為,目前房產預售的面積占施工面積的比例是近幾年最低的水平,不到10%。最高點的時候,大體預售和銷售的房屋的比例是16%,說明在建房屋中90%未賣出去。

“在庫存高企的背景下,2015年重點仍是去庫存。”中原地產市場總監張大偉表示,在去庫存的同時,房企開啟了轉型之路。

作為房企龍頭的萬科率先轉型,定位“城市配套服務商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經理毛大慶表示,在今年目前170億元的銷售額中,銷售業績占比比較復雜,大概有130億元來自住宅及部分散售型物業,其次是政府回購15億到16億元的保障房,剩下的則是來自零星的社區商業銷售。

恒大地產也在房地產之外,開啟了賣水、賣奶粉,進軍農業,甚至是醫院。與此同時,當代地產,遠洋地產聯合互聯網企業玩起了眾籌。

市場 續演分化 二三線城市風險增加

6日,房地產板塊告別前一日的癲狂,整體下挫2.02%至1610點,這距前一日最高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地產市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確,樓市成交量逐月大幅上漲,庫存壓力大為緩解的同時,部分城市卻面臨風險。

對此,CRIC研究中心研究員朱一鳴認為,2015年房地產市場因地方需求不同繼續加劇分化,在政策放松下,供求結構性失衡的一線城市,房價上漲壓力依然存在,但市場需求提前透支,人口吸附能力較弱的部分二三線城市,面對較大的庫存壓力,或面臨系統性風險。

對此,倪鵬飛表示,2015年住房市場可以預見的是不會再現2008年、2011年調整之后價量齊飛的局面,房地產市場實現“V”型反轉的可能也微乎其微。與此同時,調整與之前相比,時間會更長,速度會更慢,程度會更深,未來住房市場將進入減速的常態。

他同時表示,該類市場也會出現兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調整,一、二線城市需求比較旺,消化比較快,調整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱,供給比較多,消化比較慢,時間比較長。其次是短期調整和長期調整的分化。按照過去的經驗,只要貨幣資金一松,短期調整就會回升。因此,從目前的局勢來看,仍存在短期調整的可能性。而長期的調整則需要很長一段時間,有升的因素也有降的因素。

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[ 作者:未知 ]  [ 瀏覽次數:16217 ]
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