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楊紅旭:房地產市場能否在金融動蕩中獨善其身
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2015-09-04    來源:每日經濟新聞

  近段時間,國際金融環境出現動蕩,股市、匯市以及商品市場三大市場均出現明顯下跌,但中國樓市則基本平穩運行。在此背景之下,分析一下主要地區經濟、金融與樓市的相互作用及表現,頗有意義。

  從全球金融危機或經濟危機的歷史規律來看,房地產市場多屬被動性變化,滯后性發生危機。比如,1929年的國際經濟危機,由股災開始,最后波及樓市;2010年的歐債危機,最后也使“歐豬五國”房價大跌。

  惟一禍起樓市的一次大型危機,是2008年國際金融危機。其根源是2001~2006年美國房價持續上漲過程中,次貸與次級債越發越多,門檻越來越低,最終失控。2006年下半年至2007年房價下跌后,波及大量與次貸和次級債的金融機構,爆發次貸危機,最終于2008年升級為國際金融危機。

  美國房價自2007至2011年連跌5年,總計下跌三成多。2012年初開始復蘇,持續上漲至今,但仍未超過2006年高點。近幾年美國經濟轉強,房產成交與新房建設發揮了重要作用。

  上輪歐盟房價于2008年上半年見頂,滯后于美國一年多。2010年歐債危機爆發后,房價加速下跌,直至2014年房價才開始上漲,但距2008年高點仍有差距。

  不過,歐債危機后,英國受影響小,且英國一直沒加入歐元區,也沒受希臘等國拖累,房價只是小幅下跌,然后繼續上漲,2013年下半年后屢創歷史新高,在歐洲表現最強勢。2014年以來,歐盟經濟趨于復蘇。

  1990年股市泡沫破滅、1991年樓市崩盤后,日本經濟和樓市同步下跌,持續低迷很多年,近幾年存在波動,總體看仍較弱。安倍上臺后,實行超級寬松的貨幣政策,也未能使樓市和經濟整體走強。

  值得關注的是,日本房價長期低迷,導致人們購房需求小,而且租房需求大,部分都市圈住宅租金收益率居然高達6%~8%,而中國當前只是2%~3%。另外,日元對人民幣持續貶值,去年來刺激了部分中國人去日本購房需求。對于風險厭惡型投資者,東京房產可以考慮。

  近年來,全球最牛樓市當屬澳大利亞。過去十年,澳大利亞房價持續上漲,即便是2008年國際金融危機期間,也沒怎么跌,近3年則快速上漲,屢創歷史新高。尤其是華人購房需求及中企購地開發需求,持續釋放。其中,悉尼房價表現最為搶眼。于是,政府采取限制措施,想要抑制境外投資需求。

  但近年大宗商品價格大跌,這對資源出口占比較大的澳大利亞經濟造成影響。因此,面對樓市繁榮,政府在抑制樓市需求方面,頗為糾結。

  新興經濟體近年的表現有點老態龍鐘。國際資源價格下跌和資本回流美國,導致部分國家收入大減或匯率紊亂。巴西和俄羅斯經濟已經出現負增長,南非、土耳其、哈薩克斯坦、部分東南亞國家以及多數拉美國家經濟都處于降速或低迷狀態。這些國家中的大多數,房地產市場皆乏善可陳。

  中國樓市處在告別“黃金十年”、進入“白銀時代”的過渡期。今年上半年,全國房地產開發投資增幅持續下滑,雖然一、二線城市出現復蘇跡象,但大多數三、四線城市依然偏弱,全國房地產開發投資增速仍未企穩。

  宏觀經濟與房地產走勢基本同步,房地產是經濟的重要組成部分,二者相互影響。在此背景下,一個最重要的變量——貨幣政策和流動性,雖然對樓市的影響較大,但不至于直接導致樓市危機。

  當前,美歐經濟開始復蘇,但仍處低息環境,未來一年樓市出現大跌的可能性很小。新興經濟體的樓市恐難以大幅改善。

  中國經濟雖仍面臨一定下行壓力,但絕對增速仍位居全球前列。加之中國有能力穩定人民幣匯率,因此不會引發大規模資本外流,這有利于穩定樓市。另外,在當前宏觀經濟背景下,多數城市樓市也難以支撐房價的上漲。

  (作者為上海易居房地產研究院副院長)

[ 作者:楊紅旭 ]  [ 瀏覽次數:4764 ]
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