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楊紅旭:明后年房價可能見頂
http://www.qpkqhu.live    東臺房產網    2015-09-09    來源:經濟參考報

  這一段時間,國際金融環境動蕩,股市、匯市、商品市場三大市場皆出現明顯下跌,但樓市則基本平穩。

  從全球金融危機或經濟危機的歷史與規律來看,相對而言,房地產市場多屬被動性變化,滯后性發生危機。比如,1929年至30年代的國際經濟危機,由股災開始,最后波及樓市;1997-1998年的亞洲金融危機,導火索是泰國匯率崩潰,引發金融危機,進而導致房價大跌;2010年的歐債危機,最后使“歐豬五國”房價大跌。唯一禍起樓市的一次大型危機,是2008年國際金融危機。

  宏觀經濟與房地產走勢基本同步,房地產是經濟的重要組成部分,二者相互拉扯。在此背景下,另外一個變量:貨幣政策和流動性,雖然對樓市的影響較大,但卻不至于直接導致樓市危機。當前,美歐經濟穩健,仍處低息環境,未來一年樓市不會大跌。而新興經濟體的經濟面與匯率面皆差,未來一年樓市難以大幅改善。

  分析一下中國情況。2008年四季度至2009年,中國政府大規模刺激經濟,全國房地產開發投資和市場,同步大擴張。2011年經濟步入下行通道,直至今年上半年滑至7%。同時,全國房地產開發投資增幅持續下滑,中國樓市告別黃金十年,進入白銀時代。其中,2012年至2013年一線和部分二線城市房價曾經大漲。2014年以來,同樣是一二線城市再次復蘇,房價于今年二季度止跌上漲,但三四線城市依然偏弱,全國房地產開發投資增速仍未企穩。

  當前中國經濟面雖弱,但絕對增速仍位居全球前列,所以對房地產市場并沒構成嚴重壓制。從貨幣政策與資金面看,當前仍處于降息降準通道,尤其是經過今年四次降息之后,貸款基準利率已創建國以來最低點,貸款購房非常劃算。

  從人民幣兌美元走勢看,沒有持續大幅貶值的可能,況且中國樓市中的外資本就不多,即便流出,也不會明顯影響樓市走向。不過,從中長期來看,人民幣仍有貶值壓力,對房地產市場構成小幅利空。

  另外還須關注股災對樓市的影響。股市與樓市的總體關系:同向,但不同步。國際市場也常見此規律。去年7月中國股市開始走牛,去年10月一線樓市才開始復蘇;今年6月股市見頂,今年5月全國70城房價才由跌轉漲。按此規律,明年或后年房價可能見頂(屬于短周期性質,并非長期頂部)。

  從兩個市場相互影響機制分析,又可分為三個階段:第一階段,股市上漲初期,房價未漲,股市會分流樓市資金,小幅利空樓市;第二階段,股市上漲過半至見頂,部分人先知先覺,提前在股市獲利了結,轉而購房;部分人后知后覺,沖進股市追漲,甚至賣房炒股,此時股市與樓市互有損益,呈中性;第三階段,股市見頂后下跌半年左右,此時房價仍在繼續上漲,會吸引從股市中逃離的部分資金,反而小幅利好樓市。因此,至少在今年年內,股災不會沖擊樓市。

[ 作者:未知 ]  [ 瀏覽次數:5056 ]
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